왜 우리만 남았는가 — 분양형과 무엇이 다르고, 2027년 이후 어떤 일이 일어날 것인가?

임대형 생활숙박시설은 2017~2018년 분양 붐과 함께 생긴 것이 아닙니다. 2012년 제도 신설, 2013년 정부의 서비스산업 활성화 정책에 따라 그 이전부터 건축주들이 직접 지어 운영해 온 시설입니다. 아래 경과는 정부 발표·법령 이력, 세움터 건축허가 통계, 경기도 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다.

정부의 문제 인식(2020년 국정감사)도, 규제(2021년)도, 완화(2024년)도 모두 분양형을 향해 있었습니다. 임대형은 정책 문서 어디에도 별도 유형으로 등장하지 않습니다.

3. 숫자로 보는 우리 — 경기도 공식 자료

2026년 초 협의회가 경기도의회를 통해 확보한 경기도 건축정책과·식품안전과의 공식 집계입니다. 국토교통부에는 임대형을 따로 집계한 통계가 없습니다. 이 숫자들이 우리의 존재를 증명하는 유일한 공식 자료이므로, 의원실·언론·지자체에 설명할 때 반드시 함께 제시하십시오.

(1) 유형별 현황 — 동수 기준으로는 임대형이 압도적 다수

출처: 경기도 건축정책과, 「경기도 생활숙박업 시설(생숙) 유형별 현황 등」 답변서(2025. 12. 31. 기준, 경기도의회 요청자료). 분양형은 호실별 구분등기된 집합건축물, 임대형은 단일 소유 일반건축물 기준.

분양형은 한 동에 수백 실이 들어가므로 객실 수로는 절반을 넘지만, 건물 수로 보면 경기도 생활숙박시설 열 동 중 아홉 동이 임대형입니다. 즉 "생활숙박시설 문제"의 당사자 대부분은 대형 분양 시행사나 수분양자가 아니라 건물 한 동을 직접 짓고 운영해 온 중소 임대사업자입니다.

(2) 합법사용 지원방안 이후 용도변경 처리 결과 — 임대형에게는 출구가 아니었다

출처: 위 답변서 요구자료2 「오피스텔 용도변경 신청 및 처리 현황」(2024. 10. 16. 지원방안 발표 후 ~ 2025. 12. 31.). 주요 반려 사유: 복도 폭, 바닥(슬래브) 구조, 주차장 부족.

임대형 소유주들은 용도변경을 "하지 않은" 것이 아니라 "신청했으나 거의 전부 반려된" 것입니다. 수원시 임대형은 58동 1,884실이 신청하여 단 한 동도 승인받지 못했습니다. 국토교통부가 2025년 5월 말 기준으로 밝힌 준공 생숙의 용도변경 미충족 요건도 주차장 60%(13,150실), 복도폭 54%(11,881실)로, 이는 완화 기준으로도 넘을 수 없는 물리적 장벽입니다.

(3) 구조적 한계로 이행강제금 부과가 예정된 대상 — 임대형에 집중

출처: 위 답변서 요구자료3 「구조적 한계에 따른 이행강제금 부과 예정 대상」(2025. 12. 31. 기준). 경기도 전체에서 용도변경 의사가 있음에도 구조적으로 불가능하여 이행강제금 대상이 되는 건물의 85%(동수 기준)가 임대형입니다.

(4) 숙박업 신고 현황이 보여주는 것 — 신고는 했으나 숙박업은 아니다

경기도 식품안전과 자료(2025년 말 기준)에 따르면 수원시의 숙박업(생활) 신고 객실 3,541실 중 위탁운영업체를 통한 객실은 151실에 불과하고 3,390실이 "직접운영"으로 신고되어 있습니다. 수원시 임대형 객실 수(3,309실)와 거의 일치하는 숫자입니다. 분양형은 위탁운영업체를 통해 실제 숙박영업 구조를 갖추는 반면, 임대형은 이행강제금 부과를 피하기 위해 숙박업 신고만 해 두고 실제로는 종전과 같이 주거 임대를 계속하는 상황이 통계로 드러난 것입니다. 이것이 정부가 말하는 "합법화"의 실체이며, 공중위생관리법상으로는 언제든 과태료 대상이 되는 불안정한 상태입니다.

2024년 10월 완화안(복도폭·주차 완화)은 기준에 "근접한" 건물을 위한 것입니다. 숙박시설 기준으로 지은 임대형 건물은 주차 대수와 복도 폭, 층간 구조가 오피스텔 기준과 근본적으로 달라 완화 기준으로도 충족이 불가능합니다. 정부의 첫 번째 출구는 처음부터 닫혀 있습니다.

모순 2 — 숙박업 신고를 하면 다른 법을 어기게 된다

숙박업 신고는 공중위생관리법상 실제 숙박업을 영위하는 자만 할 수 있고, 2021년 11월 제정된 「생활숙박시설 건축기준」이 요구하는 프런트데스크·로비·린넨실·식음료시설은 그 이전에 허가된 우리 건물에는 애초에 없는 설비입니다. 또한 신고 후 주거용으로 임대하면 시정될 때까지 매년 과태료 대상입니다. 건축법의 이행강제금을 피하려면 공중위생관리법을 위반해야 하는 구조입니다. 이미 불안감에 숙박업 신고 후 주거 임대를 계속하는 소유주가 늘고 있지만, 이는 합법화가 아니라 위법의 종류를 바꾸는 것입니다.

모순 3 — 살 때는 숙박시설, 팔 때는 주택

취득 시 숙박시설로 높은 취득세를 내고 부가세 환급도 받지 않았습니다. 보유 중에도 숙박시설 기준 재산세를 냅니다. 그런데 매각 시에는 실사용 용도를 기준으로 주택으로 보아 다주택자 중과세율이 적용됩니다. 한 건물에 "숙박시설(취득·보유)", "주택(양도)", "불법(건축법)"이라는 세 가지 잣대가 동시에 적용됩니다. 실제로 협의회 회원의 건물 매각 과정에서 이 문제가 확인되었습니다.

모순 4 — 임차인을 보호하려면 임차인을 내보내야 한다

임차인이 전입신고를 하면 그것이 주거 사용의 증거가 되어 이행강제금의 근거가 됩니다. 결국 전세를 월세·장기숙박으로 바꾸라는 압박이 생기고, 청년 임차인은 전입신고·주택임대차보호·전세대출 등 주거 안전망에서 밀려납니다. 숙박시설로 운영하면 부가가치세 신고 대상이 되어 부담이 임차인에게 전가되거나 임대인 소득이 줄어듭니다.

모순 5 — 수년간 허가·묵인하던 행정이 갑자기 위법이라 한다

우리는 허가권자인 지자체로부터 시정명령 한 번 받지 않고 수년간 사업을 해 왔습니다. 행정청이 스스로 허가하고 묵인해 온 사용 형태를 사후에 위법으로 규정하고 모든 부담을 소유주에게 지우는 것은 신뢰보호 원칙에 반합니다.

임대형에 대한 별도 대책 없이 현행 방침대로 유예가 종료될 경우 예상되는 흐름입니다. 소유주·임차인·정부 세 관점에서 정리했습니다.

 6. 우리 주장의 법적 근거

•   소급입법금지·신뢰보호 원칙 (석호영 명지대 교수, 2023 국회 토론회 발제).
2021년 5월 건축법 시행령 별표1 개정은 "공포한 날부터 시행"으로 규정되어 이미 허가·준공된 건물에 소급 적용되었습니다. 소유자들은 규제 발표 전 약 10년간 적법한 사실관계를 유지해 왔으므로 그 신뢰는 헌법상 보호 대상이며, 부칙을 "개정규정 시행일 이후 건축허가를 받은 건축물부터 적용한다"로 개정하는 것이 해법으로 제시되었습니다.

•   준주택 선례 (고시원·주거용 오피스텔).
취사시설이 제한되고 면적이 협소한 고시원조차 주거 현실을 반영하여 주택법상 준주택으로 편입되고 전입신고·주거급여 대상이 되었습니다. 완전한 주거설비(취사·욕실·수납)를 갖춘 생활숙박시설을 더 강하게 규제하는 것은 제도적 불균형입니다.

•   숙박업 신고 의무의 법적 근거 부재 (2023년 협의회 검토).
보건복지부 「공중위생관리 사업안내」와 대법원 판례는 숙박업 여부를 "명칭이 아닌 실질"로 판단하도록 합니다. 임대업으로 운영되는 건물에 숙박업 신고를 강제할 근거는 공중위생관리법에 없으며, 국토교통부만 건축물 용도 명칭을 근거로 이행강제금을 예고하고 있습니다.

•   국회 국토교통위원회 청원 검토보고서 (청원 2100179, 공동주택 및 준주택의 규제완화 요구). 생활숙박시설의 준주택 편입 요구가 이미 국회 차원에서 검토된 바 있습니다.

1.     실태조사: 전국·경기도 생숙을 분양형/임대형으로 구분하여 동수·호실·임차인·전세 비중 조사

2.     임대형 별도 대책: 건축주 단독소유·전체임대 요건 충족 건물에 대한 주거용 전환 특례(임대형 기숙사·준주택 등) 또는 등록임대주택 등록 허용 검토

3.     용도변경 특례: 2021년 건축법 시행령 개정규정의 부칙을 "시행일 이후 허가 건축물부터 적용"으로 정비, 사용승인 당시 건축기준 인정, 주차·복도폭·바닥구조 소급 적용 면제

4.     이행강제금 유예 연장: 임대형은 대책 시행 시까지 유예, 2025년 9월 신청 여부와 무관하게 유예 대상 포함

5.     세제 일관성: 취득·보유·양도 단계의 기준 통일 (기재부·행안부·국세청 협의)

6.     부처 협의: 보건복지부와 협의하여 숙박업 신고–주거 임대 간 법적 충돌 해소

7.     정례 협의 채널: 담당자 교체와 무관한 협의회–국토부 정기 협의

 9. 자주 묻는 질문

Q. 우리 건물은 30실이 넘으니 숙박업 신고를 하면 끝나는 것 아닌가요?

A. 신고 자체는 가능합니다. 그러나 숙박업 신고는 실제 숙박업을 영위할 때 유효하며, 신고 후 주거용 임대를 계속하면 공중위생관리법 위반으로 과태료 대상입니다. 또 임차인은 전입신고를 할 수 없게 되어 주거 안전망에서 배제됩니다. 이행강제금을 과태료로 바꾸는 것이지 해결이 아닙니다.

Q. 2025년 9월 신청 기한을 놓쳤으면 유예도 받지 못하나요?

A. 현행 방침상 2025년 9월 말까지 숙박업 예비신청 또는 용도변경 신청을 한 경우에만 2027년 말까지 유예됩니다. 그래서 협의회는 "임대형은 신청 여부와 무관하게 유예 대상에 포함"하도록 요청하고 있습니다. 개별 상황은 관할 구청 건축과에 확인하시기 바랍니다.

Q. 이행강제금은 얼마나 나오나요?

A. 건축법상 무단 용도변경에 대한 이행강제금은 위반 부분 시가표준액의 10% 상당이며, 시정될 때까지 반복 부과될 수 있습니다. 건물 전체가 대상인 임대형은 금액이 건물 단위로 산정되므로 부담이 매우 큽니다. 정확한 금액은 지자체 산정 기준에 따릅니다.

Q. 건물을 팔면 해결되나요?

A. 매각 시 양도세가 실사용 기준(주택)으로 산정되어 다주택 중과가 적용된 사례가 있습니다. 매수자 역시 같은 규제를 승계하므로 매각이 쉽지 않습니다. 매각 전 반드시 세무 전문가와 상담하십시오.

10. 참고 자료

•   국토교통부, 「생활숙박시설 불법전용 방지방안」 (2021. 5.)

•   국토교통부·보건복지부·소방청, 「생활숙박시설 합법사용 지원방안」 (2024. 10. 16.)

•   국토교통부, 생활숙박시설 숙박업 신고·용도변경 신청 마감 안내 (2025. 8.) — 전국 준공 생숙 약 14.1만 실 중 약 4.3만 실 미조치

•   국토교통부, 생활숙박시설 1객실 숙박업 규제샌드박스 실증 승인 (2026. 1.)

•   경기도 건축정책과, 「경기도 생활숙박업 시설(생숙) 유형별 현황 등」 답변서 (2025. 12. 31. 기준, 경기도의회 요구자료) — 유형별 현황, 용도변경 처리 현황, 이행강제금 부과 예정 대상

•   경기도 식품안전과, 「생활숙박업 시설 신고 및 운영 현황」 (2025년 말 기준)

•   수원시, 「관내 생활숙박시설 현황」 (2025. 12. 31. 기준) / 경기도, 「경기도 생숙 현황」 (2025. 10. 31. 기준)

•   국토교통부 세움터, 「전국 생활숙박시설 인허가 현황」 (2013~2023. 2. 건축허가·착공 통계, 2023. 2. 15. 제공)

•   석호영(명지대), 「생활숙박시설 거주이전자유의 제한과 소급입법금지에 대한 법적 연구」 (2023 국회 토론회 발제) / 김지엽(성균관대), 「주거패러다임 변화에 따른 생활숙박시설 활용을 위한 법제도 개선방안」

•   국회 국토교통위원회, 청원 2100179 「공동주택 및 준주택의 규제완화 요구」 검토보고서

•   수원시 생활형숙박시설 협의회, 「임대형숙박시설 정책 사각지대 해소 및 현실적 구제책 마련 요청」 건의서 (2026. 3. 4.)

•   건축법 제19조(용도변경), 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치), 제80조(이행강제금) / 건축법 시행령 별표1 제15호 가목 / 「생활숙박시설 건축기준」(2021. 11. 2.)

•   공중위생관리법 제3조(영업신고), 제22조(과태료)